中国房地产:小型开发商债务违约可能蔓延,加速市场两极化--评级机构 / 5 years ago中国房地产:小型开发商债务违约可能蔓延,加速市场两极化--评级机构2 分钟阅读路透香港/北京3月19日 - 评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司--浙江兴润置业可能出现债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。 标准普尔表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。 兴润置业近期资金链断裂引起外界高度关注。该公司及关联企业目前总负债35多亿元人民币,其中银行贷款约24亿元,非法吸收公众存款7亿多元,拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。 "我们相信(兴润)事件只是内地众多资金紧绌小型开发商的其中一个例子。"标普分析师符蓓称,"这些公司每天都在挣扎求存,而大部分的公司只有一个或几个项目。" 惠誉表示,浙江兴润置业事件折射出当前房地产行业的主要特征,两极分化、资金实力较强的大型开放商绝对占优;小城市供应过剩;且行业增速明显放缓、利润率明显降低。 “鉴于这些行业特征短期不会消失,我们认为房地产业还会有违约事件出现,但可能仅仅局限于浙江兴润这类较小型的开发商。”惠誉在报告中称。 该机构认为,多数通过离岸债券筹资的开发商,由于规模较大且融资能力也较强,能在未来两到三年保持当前财务状况,甚至有所改善。若出现更多违约事件,国内银行发放开发贷时可能会更倾向于选择大型房企。 标准普尔指出,大部分非上市的小型内地开发商在资本市场的介入相当有限,银行借贷是其主要融资渠道。过去三、四年,内地银行提高了风险管理标准,令小型开发商愈来愈难取得银行贷款;但大型开发商仍能够以约6-9%的息率从内地银行获得开发融资,小型开发商的利率则可能高达20%,且银行愿意借出的有限及存在再融资风险。 大型房地产商龙湖地产 稍早公布,签署了一项相当于约29.25亿港元的五年期可转让定期贷款信贷融资,年利率为香港银行同业拆息(HIBOR)加310点子,即只约4%左右。为内房企业今年以来获得的年限最长、金额最大的一笔银团贷款。 标普的符蓓表示,内地房地产行业过去毛利率较高,令小型开发商能够支付15-20%的利息成本,但现时高毛利率时代已经过去,开发商提价的幅度低于成本上升,特别是在购地成本方面。 该行预期,大部分获得评级的开发商可以抵御这次违约风暴,因它们大部分是上市公司,与银行关系良好,且在过去两年已减少本身在信托方面的敞口,但融资成本则可能上升,尤其是那些只获"B"或以下评级的开发商。 惠誉认为,政府如何解决这一违约将对房地产业产生重要影响,预计政府可能会任由股东和部分放贷者(尤其是非传统借贷的)承受损失。不过当地政府可能会想方设法保证在建商品房完工交付,具体方法或包括向实力较强的开发商提供支持,让他们接手这些项目。 进入2014年,中国房地产呈现增长动力减弱之势,年初迄今成交清淡,近几月部分银行收紧房地产相关信贷,个人按揭贷款和开发贷利率普遍有所提高,加剧了部分开发商资金紧张的状况。(完) (发稿 梁慧仪/宿泱韫; 审校 张喜良)